Umsatzsteuer und Gewerbesteuer bei Immobiliennutzung durch die Beherbergung von Fremden
Stand: 2015
Von der Umsatzsteuer befreit sind in Deutschland grundsätzlich Leistungen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie Wohn- und Gewerberäumen. Von der Umsatzsteuerbefreiung macht das Gesetz jedoch einige Ausnahmen.
So ist die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, von der Befreiung ausgenommen
und unterliegt der Umsatzsteuerpflicht. Ob die Räume einer kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereit gehalten werden, entscheidet sich danach, ob der Unternehmer die Absicht hat, die Räume nicht auf Dauer und damit nicht für einen dauernden Aufenthalt zur Verfügung zu stellen. Nicht entscheidend ist nach der Rechtsprechung des BFH, dass ein gaststättenähnliches Verhältnis vorliegt. Bietet ein Unternehmer in derselben Immobilie sowohl Räume zur kurzfristigen wie auch Räume zur langfristigen Beherbergung an, sind dann alle Leistungen steuerpflichtig, wenn diese Vermietungen nach der Art der bereitgehaltenen Räume nicht offensichtlich abgrenzbar sind und sich die Unterscheidung damit nicht unproblematisch und einfach nachprüfen lässt.
Gewerbesteuer fällt bei einer Immobiliennutzung durch Beherbergung von Fremden dann an, wenn die Immobiliennutzung keine Vermögensverwaltung mehr darstellt oder der Land und Forstwirtschaft zuzurechnen ist, sondern einen gewerblichen Charakter hat. Dafür müssen eine Vielzahl von Voraussetzungen erfüllt werden. Ein Gewerbebetrieb liegt nach der Rechtsprechung des BFH jedenfalls dann vor, wenn eine Ferienwohnung
oder ein Ferienhaus vermietet wird und diese für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet und zusammen mit gleichartig genutzten Wohnungen verbunden ist, die zusammen eine Art Wohnanlage bilden, die Wohnung nicht zwischenzeitlich längerfristig vermietet wird und auch zur kurzfristigen Vermietung beworben wird sowie von einem Unternehmen der Feriendienstorganisation verwaltet wird. Zudem muss fortlaufend Personal gestellt sein, das wie an einer Rezeption die Beherbergungsverträge abschließt und durchführt und die laufende Bereithaltung des Objekts zur kurzfristigen Vermietung gewährleistet. Eine gewerbliche Nutzung ist aber auch schon dann gegeben, wenn eine Ferienwohnung in der Art eines Hotels oder einer
Pension genutzt wird. Entscheidend ist dabei, ob wegen der Häufigkeit des Mieterwechsels oder der Leistungen, die über die bloße Wohnraumüberlassung hinausgeht, eine Organisation erforderlich ist, wie sie bei einer Fremdenpension üblich und notwendig ist. Diese Grundsätze gelten auch bei der Abgrenzung der gewerblichen Immobiliennutzung zur Land- und Forstwirtschaft. Zur Vereinfachung geht die Finanzverwaltung jedoch hierbei davon aus, dass ein Gewerbebetrieb dann nicht vorliegt, wenn weniger als vier Zimmer und weniger als sechs Betten zur Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden und keine Hauptmahlzeit angeboten wird.
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