Abgrenzung privater Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel (Dreiobjektgrenze)
Stand: 2015
Beim Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen ist stets anzuraten sich im Vorfeld zu vergewissern, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen könnte. Maßgebend für einen gewerblichen Grundstücksverkauf sind vor allem die Nutzungsdauer des Grundstücks vor Verkauf und die Anzahl der verkauften Objekte (3 Objektgrenze).
Für bebaute und unbebaute Grundstücke gelten folgende Bestimmungen:
Wurden bebaute Grundstücke vor dem Verkauf für mindestens zehn Jahre vermietet, zählt dieser Verkauf prinzipiell zur privaten Vermögensverwaltung, ganz unabhängig vom Umfang des verkauften Grundbesitzes.
Sind Grundstücke durch vorweggenommene Erbfolge oder durch Schenkung übertragen worden, wird für die Erfassung der Nutzungsdauer die Besitzdauer des vorherigen Besitzers als eigene Besitzzeit des Grundstücksveräußerers beurteilt.
Das Aufteilen eines Gebäudes in Eigentumswohnungen, das den einzelnen Verkauf der neuen Wohnungen ermöglicht, bedeutet nicht zwingend eine gewerbliche Tätigkeit. Entscheidend ist auch hier die Nutzungsdauer vor dem Verkauf.
Auch die Parzellierung eines unbebauten Grundstücks, das vor dem Verkauf selbst genutzt oder verpachtet wurde, lässt nicht unmittelbar auf einen gewerblichen Grundstückshandel schließen. Werden dagegen über Jahre hinweg Grundstücke angekauft und verkauft, ist vom gewerblichen Grundstückshandel auszugehen. Wenn ein Grundstückseigentümer durch Baufreimachung neue Baugelände erschließt und sein Grundstück hierfür in Parzellen aufteilt und an Interessenten verkauft, spricht man ebenfalls von gewerblichem Grundstückshandel.
Ein selbständiges gewerbliches Unternehmen kann auch beim Verkauf von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Betrieben vorliegen. Die erforderliche Voraussetzung der Beteiligung am allgemeinen Wirtschaftsverkehr ist gegeben, wenn Kontakt zu mehreren Verkäufern besteht, aber auch schon dann, wenn die Tätigkeit für nur einen Vertragspartner erfolgt, oder ein Makler eingeschaltet wird.
Eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr kann zudem angenommen werden, wenn die Verkaufsintention auch nur einem sehr kleinen Personenkreis oder sogar nur einer einzelnen Person bekannt ist, oder der Verkäufer auf die weitere Veröffentlichung seiner Intention setzt.
Die Überschreitung der "Drei-Objekt-Grenze" gilt als Indikator für das Vorliegen eines gewerblichen
Grundstückshandels. Der Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren ist prinzipiell als gewerblicher Grundstückshandel zu verstehen. Bebaute Grundstücke, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, zählen dagegen zum notwendigen Privatvermögen.
Die Übertragung von Immobilien, die keinen Gewinn abwerfen, wie zum Beispiel bei einer teilentgeltlichen Veräußerung oder Schenkung an Angehörige, zählen ebenfalls nicht zum gewerblichen Grundstückshandel. Für die teilentgeltliche Veräußerung gilt in diesem Rahmen, dass der Verkaufspreis die Selbst- und Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten oder den Einlagewert nicht übersteigt.
Zur Bewertung einer Überschreitung der 3 Objektgrenze muss bei einer Weitergabe von Objekten an die Kinder des Veräußernden geprüft werden, ob der Veräußerer vor dem Übertragen der Objekte an diese die Intention besaß, diese Objekte am Markt zu verwerten. Ebenfalls geprüft werden muss, ob die veräußerten Objekte zu Verlusten geführt haben, gleichwohl sie Gewinne einbringen sollte.
Von einem gewerblichen Grundstückshandel spricht man auch bei der Bebauung eines Grundstücks durch einen Steuerpflichtigen oder beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks zur Bebauung, wenn mehr als drei Objekte in engem zeitlichen Zusammenhang mit ihrer Errichtung veräußert werden und der Steuerpflichtige mit Veräußerungsabsicht handelt. Auch wenn die Objekte zwischenzeitlich vermietet wurden, ist ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben. Ob die veräußerten Wohneinheiten im rechtlichen Sinne von Eigentumswohnungen entstanden sind, oder ob sie zuvor rechtlich unselbständige Teile eines Gesamtobjekts (Mehrfamilienhaus) waren und zur Vermietung an verschiedene Interessenten zur Verfügung standen, spielt hierbei keine Rolle.
Ein sog. enger zeitlicher Zusammenhang bedeutet, dass die Fertigstellung und die Veräußerung der Objekte innerhalb einer Fünfjahresfrist erfolgen müssen. Die zeitliche Grenze von fünf Jahren hat allerdings keine starre Bedeutung, d.h. ein Überschreiten der Frist um wenige Tage ist unerheblich.
Die bloße Erklärung des Steuerpflichtigen, er habe keine Veräußerungsabsicht gehabt, bzw. die Errichtung und Veräußerung innerhalb einer Zeitspanne von fünf Jahren rechtfertigen keine Beurteilung, ob eine Veräußerungsabsicht vorliegt oder nicht. Kann der Steuerpflichtige von Beginn an beweisen, dass er nur eine anderweitige Nutzung als die Veräußerung beabsichtigt, spielt die Fünfjahresfrist zwischen Errichtung und Veräußerung keine Rolle. Fehlen dem Steuerpflichtigen jedoch die glaubhaften Argumente, so gilt die Fünfjahresfrist als Indiz für das Vorliegen einer Veräußerungsabsicht. Eine Behauptung die (eigentliche) Verkaufsabsicht sei erst später wegen Finanzierungsschwierigkeiten und zu hoher finanzieller Belastungen gefasst worden, ist nicht mehr glaubhaft.
Ein gewerblicher Grundstückshandel ist gegeben, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren erworben und veräußert werden und der Steuerpflichtige mit Veräußerungsabsicht handelt.
Beim Erwerb von bebauten Grundstücken ist auf Folgendes zu achten:
Im Falle einer Umwandlung von zuvor vermieteten Wohnungen eines erworbenen Mietshauses in Eigentumswohnungen und eventuell nötigen Reparaturen vor der sich anschließenden Veräußerung, liegt nur dann ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn in der Regel innerhalb der Fünfjahresfrist mindestens ein in Veräußerungsabsicht erworbenes Gebäude aufgeteilt wird und nach dieser Aufteilung mehr als drei Eigentumswohnungen veräußert werden.
Erfolgen die Errichtung bzw. der Erwerb und die Veräußerung der Objekte nicht innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs, kann dennoch ein gewerblicher Handel gegeben sein, falls die Objekte in einem erheblichen Maß modernisiert wurden und sich dadurch der Marktwert der Objekte beachtlich erhöht. Für die Intention der Veräußerung ist dann der enge zeitliche Zusammenhang mit der Modernisierung entscheidend. Bei Sanierungsfällen beginnt die Fünfjahresfrist erst mit Abschluss der Sanierungsmaßnahmen.
Es kann passieren, dass bei der Veräußerung von Objekten durch einen Steuerpflichtigen, diejenigen Fälle, in denen das veräußerte Objekt vom Steuerpflichtigen selbst errichtet worden ist, mit solchen Fällen zusammentreffen, in denen das Objekt von einem Dritten erworben worden ist. In diesem Fall ist bei der Prüfung der "Dreiobjektgrenze“, zur welchen Gruppe die Objekte gehören, jeweils nach den Kriterien zu entscheiden, die für die betreffende Gruppe bei Veräußerung von mehr als drei Objekten gelten.
Für den Verkauf von unbebauten Grundstücken sind die für den Erwerb und die Veräußerung bebauter Grundstücke dargestellten Grundsätze gültig.
Gewerblicher Grundstückshandel bzw. Immobilienhandel ohne Überschreitung der "Drei-Objekt-Grenze".
Wird ein Grundstück verkauft, bevor der Veräußerer es (fertig) bebaut oder wird es von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut, so kann hingegen der Prinzipien der "3 Objektgrenze" auch beim Verkauf von weniger als vier Objekten in zeitlicher Nähe zu ihrer Errichtung eine gewerblichen Tätigkeit vorliegen.
Ebenso, wenn das Bauunternehmen des zu bebauenden Grundstücks Leistungen erbringt, die nicht wie unter fremden Dritten abgerechnet werden, oder das Bauvorhaben nur kurzfristig finanziert wird, liegt gewerbliche Tätigkeit vor.
Wenn der Steuerpflichtige bereits während der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf des Objekts beauftragt oder wenn ein Vorvertrag mit dem zukünftigen Erwerber vor Fertigstellung des Objekts geschlossen wird liegen ebenfalls Indikatoren für eine gewerbliche Tätigkeit vor.
Eine Übernahme des Steuerpflichtigen von Gewährleistungspflichten über den bei Privatverkäufen üblichen Bereich hinaus oder eine Bebauung direkt nach dem Erwerb des Grundstücks und Veräußerung des Grundstücks direkt nach Abschluss der Bauarbeiten, sprechen ebenso für das Vorliegen einer gewerblichen Tätigkeit.
Wenn z.B. die Tätigkeit des Steuerpflichtigen im wirtschaftlichen Sinne der Tätigkeit eines Bauträgers entspricht, kann auch außerhalb der o. g. Ausnahmefälle ein gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung von weniger als vier Objekten vorliegen, wenn bspw. Großobjekte (z. B. Mehrfamilienhäuser, Büro-, Hotel-, Fabrik- oder Lagergrundstücke) verkauft werden.
Kein gewerblicher Grundstückshandel bei Überschreitung der "Dreiobjektgrenze": Wenn der Steuerpflichtige glaubhafte Argumente darlegen kann, die von Anfang an gegen eine Intention der Veräußerung sprechen, kann u. U. ein gewerblicher Grundstückshandel ausgeschlossen werden – auch wenn die „Drei-Objekt-Grenze“ überschritten wird.
Ein Beispiel für einen eindeutigen Anhaltspunkt kann eine vom Veräußerer selbst vorgenommene langfristige - über fünf Jahre hinausgehende - Vermietung eines Wohnobjektes angesehen werden.
Die genauen Anlässe und die Motivation für die Veräußerungen (z. B. plötzliche Erkrankung, Finanzierungsschwierigkeiten, schlechte Vermietbarkeit, Scheidung, nachträgliche Entdeckung von Baumängeln, unvorhergesehene Notlagen) sind in der Regel allerdings nicht geeignet, die auf Grund der zeitlichen Frist der maßgebenden Tätigkeiten beschränkte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung oder Errichtung auszuschließen.
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